6 Cara Mengurus Izin Usaha Kos-Kosan yang Wajib Diketahui

Para pemilik kos wajib tahu cara mengurus izin usaha kos-kosan. Apa saja persyaratannya?

Mendapatkan passive income dari usaha kos-kosan mungkin menjadi dambaan setiap orang. Bayangkan saja, setiap bulan mendapatkan pemasukan dari kamar yang disewakan tanpa harus bersusah payah, siapa yang tidak mau, bukan?

Prospek usaha untuk mendirikan kos-kosan memang dapat mendatangkan keuntungan. Namun, tetap harus memiliki rancangan rencana kegiatan usaha sejak dini, termasuk izin usahanya. 

Perlu diketahui, pemilik kos-kosan juga tidak bisa sembarangan asal membangun bangunan yang disewakan begitu saja. Pemilik kos-kosan juga wajib mengurus izin usaha kost agar mendapat legalitas usaha.

Lantas, bagaimana cara mengurus izin usaha kos-kosan yang tepat? Yuk, simak selengkapnya!

Cara Mengurus Izin Usaha Kost

Sebelum memutuskan untuk mendirikan usaha kos-kosan, sebaiknya kamu juga memahami cara mengurus izin usahanya terlebih dahulu. Terdapat beberapa langkah yang harus dilakukan oleh pemilik usaha kost, khususnya terkait perihal administrasi.

Dengan melengkapi administrasi, nantinya pemilik kost akan mendapat izin operasional. Izin operasional merupakan izin yang diterbitkan oleh Lembaga OSS atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati/wali kota yang ditujukan untuk pemilik usaha sehingga diperbolehkan melakukan kegiatan komersial atau operasional karena telah memenuhi persyaratan.

Syarat yang Dibutuhkan untuk Mendirikan Usaha Kos-Kosan

Adapun persyaratan yang dibutuhkan untuk mendirikan usaha kos-kosan, yaitu sebagai berikut:

1. Surat permohonan yang tercantum keabsahan dokumen dan dibubuhi Materai Rp10.000;
2. Melampirkan kartu identitas pemilik atau penanggung jawab rumah kost seperti KTP dan KK;
3. Membuat surat persetujuan dari tetangga kanan, kiri, depan dan belakang dilengkapi KTP tetangga yang bersangkutan;
4. FC Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
5. FC PBB tahun terakhir;
6. Surat pernyataan dari pemilik tentang perubahan kepemilikan atau pengelolaan;
7. Bagi rumah kost yang memiliki 10 kamar atau lebih, wajib menyertakan bukti pajak hotel;
8. Proposal teknis mengenai jumlah kamar kost, fasilitas yang ditawarkan, range harga sewa, hingga keterangan setiap ruangan

Dokumen yang Dibutuhkan untuk Mendirikan Usaha Kos-Kosan

Sedangkan dokumen yang harus dilengkapi untuk mendirikan usaha kos-kosan antara lain:

1. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah salah satu dokumen penting untuk mendapatkan izin usaha kos-kosan. Tujuan memiliki IMB adalah untuk mendapat legalitas hukum terkait bangunan yang kamu miliki. Tanpa memiliki IMB, usaha kos-kosan kamu akan dianggap ilegal yang mana akan mendapatkan sanksi dari pemerintah setempat.

2. Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT)

Dokumen yang diperlukan selanjutnya untuk mendirikan usaha kos-kosan adalah Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT). Dokumen ini merupakan pengalihan status tanah dari pribadi menjadi tanah usaha. Untuk membuat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) kamu hanya perlu mengikuti langkah sebagai berikut:

• Melengkapi formulir permohonan yang diserahkan ke pemerintah setempat; dan
• Melampirkan FC KTP, FC NPWP, Surat Kepemilikan Tanah, FC izin lokasi dan site plan.

3. Izin lingkungan

Dokumen lainnya yang harus kamu siapkan juga adalah Surat Keterangan Izin Lingkungan. Dokumen ini berfungsi untuk melindungi lingkungan sekitar dari dampak yang ditimbulkan akibat kegiatan usaha kos-kosan yang akan kamu jalankan.

4. Site plan

Sebelum membuat bangunan rumah kost, tentu kamu perlu menyiapkan site plan yang menjelaskan secara detail bangunan dengan lingkungan sekitarnya. Penjelasan dalam site plan termasuk penjelasan akses jalan, saluran air, kelistrikan, dan fasilitas lainnya.

5. Sertifikat Laik Fungsi Kost

Agar suatu rumah boleh dimanfaatkan menjadi usaha kos-kosan, kamu juga harus memiliki Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Dokumen ini merupakan sertifikat Pemerintahan Daerah untuk gedung yang sudah dibangun dan memenuhi persyaratan laik fungsi.

Pemeriksaannya sendiri akan berdasarkan kesesuaian fungsi, persyaratan tata bangunan, serta keselamatan. Selain itu, persyaratan keandalan bangunan yang sesuai IMB juga berdasarkan kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.

Kemudian ada juga standar kelayakan kos, di antaranya punya ruang penggunaan pribadi, ruang pelayanan, dan ruang bersama. Kemudian ruang rongga pada atap juga harus ada pencahayaan alami dan penghawaan memadai.

Bangunan gedung kost juga harus punya sarana evakuasi, berfungsi apabila ada keadaan darurat maupun bencana. Di antaranya meliputi pintu keluar darurat, sistem peringatan bahaya, serta jalur evakuasi.

6. Izin operasional

Izin operasional sangatlah diperlukan untuk membuat usaha kos-kosan karena menyangkut izin yang diberikan oleh Lembaga OSS atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati/wali kota setempat. Adapun langkah-langkah dalam mengurus izin operasional usaha kos-kosan adalah sebagai berikut:

1. Pendaftaran dengan melengkapi dokumen-dokumen seperti: Akta Pendirian (jika berbentuk PT/CV), data-data usaha dan pelaku usaha, KTP dan NPWP, serta Nomor induk Berusaha (NIB)
2. Proses Izin Operasional/Izin Usaha dengan memilih KBLI yang sesuai dengan usaha kos dan mengisi data usaha secara lebih spesifik.
3. Pelaku usaha memenuhi komitmen seperti Izin Lokasi, Izin Lingkungan, IMB dan Izin operasional  terbit

BACA JUGA:

• 4 Jenis Investasi Properti yang Menguntungkan | Ada Tips agar Tambah Cuan!
• Ingin Bisnis Kost Bebas Ribet? Ini 5 Langkah Mudah jadi Partner Rukita
• 5 Modal Usaha Kos-kosan dan Strateginya di Era Digital

Sanksi Hukum Rumah Kost yang Tidak Berizin

Sanksi bisnis kos-kosan tanpa izin dapat terkena ancaman hukum. Hal itu mengacu pada Pasal 61 ayat (3) Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No 8 Tahun 2007 tentang Ketertiban Umum yang dapat diancam dengan pidana kurungan paling sebentar 30 hari dan paling lama 180 hari serta denda paling banyak Rp5 juta.

Untuk besaran denda yang tidak menerapkan tata tertib penghuni kos-kosan dan tidak melapor ke RT/ lurah berdasarkan perda di atas dapat dikenakan sanksi. Pidana kurungan paling singkat 10 hari dan paling lama 60 hari serta denda paling sedikit Rp100 ribu dan paling banyak Rp20 juta akan dikenakan bagi yang melanggarnya.

Lebih lanjut, ada denda lain jika tidak memenuhi perizinan, yaitu penyegelan. Penyegelan ini akan terjadi jika terjadi pelanggaran seperti pembangunan gedung tanpa izin, pembangunan tidak sesuai izin, hingga tanpa disertai SLF atau Surat Laik Fungsi untuk bangunan kos.

Penyegelan juga akan dilakukan jika izin pembangunan dilaksanakan bukan oleh pelaksana atau ada izin tetapi tidak diawasi oleh pengawas yang bersangkutan. Selain itu, dilarang membongkar bangunan gedung pelestarian tanpa izin.

1. Penyegelan rumah kost

Sanksi terhadap bisnis kos yang tidak memenuhi persyaratan bangunan gedung adalah akan terkena pembatasan kegiatan hingga penyegelan. Penyegelan ini dapat terjadi karena beberapa pelanggaran.

Pertama akibat pembangunan tanpa izin, tidak sesuai izin, tanpa punya SLF. Pembangunan dengan izin tetapi bukan oleh pelaksana hingga pembangunan dengan izin tanpa diawasi pengawas juga dapat terkena sanksi.

Selain itu, penyegelan juga dapat terjadi akibat bangunan tidak sesuai SLF, SLF tidak diperpanjang, hingga perubahan fungsi tidak sesuai izin.

2. Pembayaran pajak kost

Rumah kos-kosan dengan jumlah kamar lebih dari 10 diklasifikasikan dalam pengertian hotel. Hal itu tercantum dalam Pasal 1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (“UU PDRD”) dan oleh karena itu dikenakan pajak hotel yang merupakan pajak kabupaten/kota.

Sedangkan untuk jumlah kamar kurang dari 10 maka dikenakan pajak penghasilan bersifat final (PPh Final). Hal tersebut berdasarkan Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan (UU PPh).

Khusus untuk usaha kos-kosan, kamu akan dikenakan pajak khusus persewaan tanah atau bangunan, baik seluruh maupun sebagian bangunan. Penghasilannya tidak termasuk yang diterima dari jasa penginapan dan akomodasinya.

Besaran pajaknya sendiri 10% berdasarkan jumlah bruto nilai sewa bangunan. Bruto yang dimaksud merupakan total jumlah yang dibayarkan atau diakui sebagai utang oleh penyewa, termasuk biaya pemeliharaan, fasilitas, hingga layanan.

Nantinya aturan hukum pada usaha kos-kosan ini menyebutkan bahwa kamu wajib melaporkan serta menyetorkan pajak penghasilan, kecuali penyewanya adalah pemotong pajak. Di mana pemotong pajak ini memiliki aturan yang berbeda.

Dari penjelasan di atas, terdapat beberapa hal harus diperhatikan ketika ingin mendirikan usaha kos-kosan, terutama aturan hukumnya. Pertama kamu harus memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan mendapat Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Pastikan juga untuk tidak lupa perhitungan pembayaran pajak penghasilan khusus penyewaan tanah atau gedung. Aturan hukum usaha kos-kosan yang tidak boleh diabaikan juga adalah kemungkinan terjadinya penyegelan apabila usaha kos-kosan tersebut tidak sesuai dengan ketentuan dan izin yang berlaku.

Manajemen dalam Menjalankan Usaha Kos-Kosan

Ada beberapa tips yang bisa kamu terapkan untuk manajemen usaha kos-kosan, antara lain sebagai berikut:

1. Melakukan screening

Pentingnya melakukan screening di waktu-waktu tertentu. Hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa peraturan yang kamu buat untuk seluruh penyewa kos benar-benar dipatuhi atau justru malah dilanggar.

2. Memberikan jaminan kebersihan, keamanan, dan kenyamanan

Bisa dikatakan sangatlah penting untuk memberikan jaminan kebersihan, keamanan, dan kenyamanan kepada para penyewa kos. Misalnya, terdapat fasilitas pencahayaan dan sirkulasi udara yang memadai pada setiap kamar kos-kosan. 

Sedangkan untuk menjaga keamanan, kamu juga perlu melakukan seleksi terhadap para calon penyewa. Pastikan meminta identitas masing-masing penyewa kos dengan memberikan formulir khusus tentang data pribadi ataupun melakukan interview singkat ketika proses penerimaan penyewa kost baru.

3. Menerapkan sistem biaya listrik ekstra

Salah satu hal yang harus kamu perhatikan saat mengelola usaha kos-kosan adalah listrik. Jika tidak dapat mengelolanya dengan baik, bisa-bisa tagihan listrik menjadi tinggi.

Maka dari itu, kamu bisa menerapkan sistem  biaya listrik ekstra bagi para penyewa yang membawa atau memiliki barang-barang elektronik lebih banyak. Cara lain yang bisa kamu lakukan untuk mengatasi tingginya tagihan listrik adalah memisahkan mesin listrik di setiap kamar, sehingga setiap penyewa bertanggung jawab atas token atau biaya listrik mereka masing-masing.

4. Menjalin hubungan baik dengan lingkungan sekitar

Tanpa disadari, hubungan baik yang terjalin antara kamu dengan tetangga akan membawa keuntungan tersendiri, lho. Para tetangga di sekitar rumah kos-kosan yang kamu kelola bisa menjadi agen marketing tanpa bayaran karena akan dengan senang hati mempromosikan kepada kenalan mereka tanpa harus diminta.

5. Bermitra dengan Rukita

Salah satu hal yang dapat kamu lakukan ketika mengelola kos-kosan adalah bermitra dengan Rukita. Dengan menjadi partner Rukita, kamu dapat memaksimalkan profit dari properti yang dimiliki dan mendapatkan berbagai keuntungan lainnya tanpa perlu ribet.

Apa saja, sih, keuntungan bermitra dengan Rukita?

• Dipercaya oleh pemilik properti se-Jabodetabek untuk mengelola 2.000 kamar dan akan terus bertambah.
• Tim arsitek dan desainer interior Rukita siap menyulap properti kamu menjadi hunian modern yang indah.
• Rukita akan memasarkan kamar di bangunan kost kamu sampai penuh.
• Memiliki staff maintenance dan kebersihan yang terlatih.

Rukita akan mengurus semuanya termasuk marketing, pemeliharaan gedung, penyediaan fasilitas, hingga pelayanan penghuni. Kamu jadi tinggal duduk manis dan menerima penghasilan rutin setiap akhir bulan saja, deh!

---

Sekarang kamu sudah tahu cara mengurus izin usaha kos-kosan, bukan? Tunggu apa lagi, yuk, mulai jadi juragan kost sekarang juga dan dapatkan passive income setiap bulannya!

Tonton juga video di bawah ini yang agar kamu semakin tahu keuntungan memiliki kost dan bermitra dengan Rukita untuk mengelola usaha kos-kosan kamu.

Penasaran ingin mengetahui unit Rukita di mana saja? Yuk, kunjungi www.Rukita.co atau langsung hubungi Nikita (customer service Rukita) di +62 811-1546-477. Selain itu, kamu juga bisa mengunduh aplikasi Rukita via Google PlayStore atau App Store.

Follow juga akun Instagram Rukita di @Rukita_Indo, Twitter di @Rukita_Id, dan TikTok di @rukita_id untuk berbagai info terkini serta promo menarik lainnya!